住まい情報ナビ

自分流の住まいを実現する様々な情報をお届けします。

• 05月29日・・・何を優先する？希望条件の整理
• 05月28日・・・競売物件の中古マンション
• 05月27日・・・海外への引越し
• 05月26日・・・中古マンションでも使えるフラット３５
• 05月25日・・・標準引越運送約款

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中古マンションを購入する、という決定を下したら、物件を探すよりも前にしておかなくてはいけないことがあります。

それは、希望条件の整理、です。そんなこと当たり前すぎて必要ないように思えますが、希望条件を整理し、出来れば何を優先するか優先順位をつけておくことをおすすめします。

中古マンションの物件探しはまず、仲介業者に自分の希望を伝えることから始まります。仲介業者は、自社の持つ膨大な物件情報の中から顧客にあった物件を探し出してくれるからです。希望条件があいまいだと、なかなか希望に沿った物件にめぐり合えず、必要以上に多くの物件に足を運ばなくてはならない可能性も出てきます。

多くの物件を見れば、多くのメリット･デメリットを目で見ることになります。中古マンションの場合、ひとつの物件内でのメリット・デメリットは顕著です。条件があいまいで、かつ多くの物件を先に見てしまうと、変に目が肥えてしまって、自分に必要な条件が何だったのかわからなくなってしまうかもしれません。そんなことになってしまわないためにも、自分に（我が家に）必要な条件は何なのか、よく考えて整理しておくのです。

立地条件、予算、周辺環境、セキュリティ、間取り、築年数・・・etc。中古マンション購入の際の希望条件の優先順位は個々違います。駅が近いことが必須条件、と決めてしまえば、多少日当たりが悪くても、予算を少しオーバーしてしまっても目をつぶる覚悟が出来ます。

希望条件に優先順位をつけるということは、妥協する部分を決めることにもなるのです。売り上手の営業さんに押されて衝動買い、なんて悲しい結果にならないためにも、希望条件はしっかり整理しておきましょう。

中古物件価格の割安で手に入れられる中古マンションがあることをご存知ですか？そんな破格な物件、なにか欠陥があるんじゃないの？とお思いの方。そうです。欠陥ではないですが、問題ありの物件です。それが「競売物件」です。

そもそも競売物件とはどんなときに発生するのでしょう？マンションでも一戸建てでも、家を買うときは大抵住宅ローンを組みます。住宅ローンの契約後、何らかの理由で返済が出来なくなってしまったときに、債権者である金融機関がローンの担保となっている家を負債回収のために差し押さえるのです。その差し押さえられた家が競売物件です。

なんとなく問題が多そうで、暗い影が漂っている感じは否めませんね。でも、「市場に出回っている中古物件の７割程度は競売物件だ」といっている専門家もいるくらい中古物件の中には競売物件が多く含まれているのです。
これは少しオドロキですね。

競売に出された物件の魅力は、なんといってもその価格が格安であること。中古マンション価格より３割以上お値打ちなんですから、かなりお値打ちです。ただ、格安なぶん、通常の中古マンション購入にはないデメリットもいくつかあります。

・物件の占有者がまだ居住している場合、建物内部を見ることができない。
・落札後入居者が退去に応じない場合、手続きに手間と費用がかかることがある。
・稀に住宅ローンを組めない場合もあるので、事前に金融機関と充分な打ち合わせが必要。

などです。

この競売物件は、不動産業者だけではなく、素人でも入札に参加できます。物件探しから落札、落札後の手続きまですべて自分で行えば仲介手数料も不要になります。でも、手続きや段取りに相当の手間がかかる可能性があることや、落札するためのテクニック的なことなどを考えると仲介業者を通したほうがよさそうです。

競売で中古マンションを、と考えていらっしゃる方は、一度、競売物件の相談にも乗ってくれる仲介業者をあたってみて下さい。

海外への引越し、おそらく始めての経験なので何からしていいか分かりませんね。海外に単身赴任する時、住民票、社会保険申請などの手続きをどうしたらよいか紹介します。

住民票、社会保険申請については、市区町村役場が窓口となります。赴任の期間が長い場合、届出が必要ですので役場の窓口に相談して下さい。
 
海外へ自動車を引越しする場合、手続きは何でしょうか。まず国内の廃車手続きが必要となります。さらに現地で自動車の検査がされ、検査が通らない場合、強制送還される事もあります。排ガス対応、保安部品の装着により改造費用が発生する場合もあります。規制の厳しい国など登録の手続きにも各国差があるようです。

日本での国際免許の取り方ですが、運転免許証を持っていれば簡単に取得できます。取得の手続きは、住民票がある都道府県の公安委員会指定の運転免許試験場で出来ます。

【必要書類】
1.運転免許証
2.パスポート
3.写真 1枚（タテ5cm×ヨコ4cm）
4.窓口の交付申請書
5.証紙 2,650円

国によっては引越し後、現地の免許を取得した方がいい場合もあります。出国前に運転免許を取らず、外国で免許を取った場合は、帰国後免許の切替が必要です。取得した国によって必要な書類があるので、詳しくは運転免許試験場に問合せしましょう。

【申請に必要なもの】
1.パスポート
2.海外取得の免許証
3.本籍地記載の住民票のコピー
4.写真 1枚（3cm×2.4cm）
5.在日外国公館発行の外国免許証日本語訳

マンション購入に当たって、ほとんどの方がお世話になるのが住宅ローンです。

一昔前までは住宅ローン＝住宅金融公庫というのが常識でした。が、公庫の廃止が決まってからは、民間の金融機関が住宅ローンを取扱うようになりました。そんな時代の背景から生まれた、「フラット35」という住宅ローン。

「フラット35」とは民間金融機関と公庫（現在は住宅金融支援機構）が提携して実現した住宅ローンです。最長35年間の固定金利、というのは良く知られていますが、ほかにもうれしいメリットがあります。ひとつは保証料が不要、ということ。

物件の価格や金融機関によって異なりますが、もし保証料を用意しなければならないとなると数十万円は見ておかなくてはならないのでかなりお得です。さらに、繰上返済手数料も不要です。しかも、何回繰上返済をしても手数料はかかりません。ただし、返済額は100万円からとなっています。

こんなメリット満載の「フラット35」。中古マンションは新築マンションに比べて返済期間が短いのが常識だったのは過去のこと。今では、中古マンションでも基準さえクリアしていれば「フラット35」を利用できるようになりました。

この基準も、中古マンション購入をお考えの方にはメリットとなるかもしれません。というのも、「フラット35」を利用できる中古物件は、構造上の面で厳しい基準をクリアしています。中古マンションの場合、新築マンション以上に構造面は気になるところですから、「フラット35」がそのマンションの質をある程度保証してくれている、とも考えられます。

構造検査料は原則個人負担になりますが、フラット35のサイトですでに検査済みに物件を検索することが出来ます。ぜひ覗いてみてはいかがですか？

引越し契約は国土交通省が定めた約款が基本になっています。業者は契約の際、契約者に説明しなくてはいけない決まりがあります。
　 　
・標準引越運送約款
・標準貨物自動車利用運送約款

原文は難しいのでポイントを解説します。

・契約時には代金を払わなくて良い

・契約する時に手付金、内金を要求された場合、標準引越運送約款で禁止されているので払わなくても大丈夫です。

・引越しのキャンセル料は前日、当日しか払わなくて良い。

・契約をしても引越し3日前以前ならキャンセル料は必要ありません。前日では運賃の１０％以内、当日では２０％以内と決まっていますが、引越し日の２日前までに変更がないか確認しなかった場合はいりません。 それまでにかかってしまった実費は請求されてますが、これも契約書に明記さててないものは払わなくても結構です。

・契約前に段ボール等の梱包資材を無料で置いていくのは契約後のキャンセルを防ぎたい方法なので、契約先と決めるまでは断りましょう。

・契約先が決定したら、引越しの２日前まではキャンセルを防止する為、サービスが良い場合があるのでその間に交渉したりサービスを受けましょう。

・キズ破損は引越業者には3ケ月、損害賠償の請求は1年間できる

・運搬中に家財にキズをつけられたり荷物が破損した場合、３ケ月以内なら運送業者に請求できます。保険に入った場合は１年以内なら事故証明書が出ます。しかし後からの申し入れ、申請だといつのキズか、破損か証明し難くなるので引越し時に良く確認します。